房测之友导出一个幢 房产测绘几个问题之我见

       下面将有我来为大家聊一聊房测之友导出一个幢的问题，希望这个问题可以为您解答您的疑问，关于房测之友导出一个幢的问题我们就开始来说说。

1.房产测绘几个问题之我见

2.房产测绘中应重点注意的几个常见问题

3.房产测绘工作主要内容有哪些

4.房屋面积的测量方法？

房产测绘几个问题之我见

       一、楼梯的计算和分摊

       住宅楼的楼梯间一般根据各套房屋的套内建筑面积进行分摊。若一层房屋有跃层现象，即一套房屋包括了由室内楼梯相连的一层和二层两部分，该套房屋一般都在一层设有门洞，而楼梯间里则没有门洞， 那么该套房屋就不应该参加楼梯间的分摊。若有门洞与楼梯间相通，则必须参加楼梯间及其他相关共用建筑面积的分摊。

       商住楼住宅部分的楼梯间，如果没有明显产权协议规定的，通过商业楼的楼梯建筑面积列为商业楼和住宅共有建筑面积，由商业楼和住宅共同分摊；通过住宅楼的楼梯面积列为住宅楼部分的共有建筑面积，由住宅楼分摊。

       室外楼梯可以上层为下层的顶盖而计算全面积，无顶盖的计算一半面积。

       穿越闷顶层的楼梯，位于闷顶层的楼梯不计面积。

       二、住宅共有建筑面积的分摊方法

       国标《房产测量规范》中规定，住宅楼以幢为单元，按各套房屋的套内建筑面积比例分摊共有建筑面积。其实际操作中，一般情况，住宅楼采用按整栋分摊。在整栋分摊中整栋的共有面积视为整栋中各户共同共有，全栋对共有面积分摊为一个系数。

       特别情况，如一幢住宅楼里有的单元没有电梯，有的只有楼梯，该种情况下应将有电梯的各单元合并成一个功能区，分别进行共有建筑面积分摊计算。

       对于确认为一栋且由裙楼相连的不同塔楼，应分别划分为不同功能区；塔楼内有多个独立楼梯或电梯的，还应按楼梯或电梯细分功能区分别计算。

       近年来，随着高层住宅的增多和人民消防意识的加强，房屋的建筑功能、造型乃至设计理念都发生了很大变化，如在高层建筑一定层次以上设置消防连廊将同一幢两个不同单元的房屋连接起来，完善其消防功能。对该消防连廊面积的计算和归属问题，存在歧义。有人认为该部位只对相连的两户有用，应由两户分摊；有人认为应作为整栋的共有建筑面积，由整栋业主分摊。笔者认为，小高层或高层住宅楼中在某一层设置的消防连廊须作为相连通各住宅单元功能区分摊，而不能作为层共有建筑面积，更不能仅由相连的两户分摊；仅连通个别权属单元的消防阳台（通道）亦应作为整栋的共有建筑面积，由整栋业主分摊；平时可做套内使用的消防通道（如阳台），应纳入套内面积。

       三、阳台面积的计算

       下阳台与上阳台相隔一个以上层数时不计面积；上下层阳台水平投影线不完全重叠时，取重叠部分面积的一半为下阳台面积，当重叠部分长度小于0.6米时，视为露台，不计面积；顶层阳台的盖板宽度小于0.6米时，视为露台，不计面积；住宅建筑中属于一户专有的类似阳台的空中花园、入户花园等均视为阳台；阳台为局部封闭，开敞宽度小于其宽度的1/3时，应认定为封闭阳台。

       四、变更测绘的处理方法

       变更测绘（含分割测绘）依据房屋现状、经规划部门审核的设计变更图进行。

       对不涉及公共面积的变更测绘，如一户分割为两户，两户合并为一户，产权人应在完成施工后提出申请，测绘人员现场实测并分户计算。

       当房屋经规划部门核准为虚拟分割或各分户未实地砌筑分隔墙时，产权人应按经核准的施工图，在实地设立永久性产权界址点标识，测绘人员按标识测量。

       早期建设的住宅楼，设计图纸上为未封闭阳台，实测时发现业主已改为封闭阳台，应按未封闭阳台计算面积。

       房产测绘涉及千家万户，是一项技术性和政策性都很强的工作。在房产面积测算工作中，共有建筑面积分摊计算是比较复杂、难度较大的一项工作，每户分摊的面积消费者很难计算出来，这就要求房产测绘从业人员必须具备高度的责任心和娴熟的业务技能，实际工作中一定要公平、公正、透明、公开、严谨、细心。

房产测绘中应重点注意的几个常见问题

       一般量房有两种测量思路：

       1、定量测量，主要测量各个空间的长、宽、高，计算整个空间的面积。

       2、定位测量，主要标明门、窗、空调孔等位置的尺寸，还有落水管道、烟管、煤气管道等与墙面、地面的距离，方便后期安装定位。

       二、量房顺序

       首先从入户门开始，转一圈测量，最后回到入户门的另一边，一般顺序是从左到右。然后从最靠近入户门的一个房间开始测量，同样从门开始转一圈测量。如果是多层建筑，必须注意测量完一层再到另外一层。

       三、长度与高度测量

       测量房屋高度和长度的时候，卷尺必须紧贴地面和墙体测量，一般情况下，层高是固定的，测量时候也可以顺便检查层高是否有误差。

       四、门窗定位测量

       完成一个空间的长度与高度测量，需要测量门窗的尺寸，以及测量这个门窗与所属墙体的左右两侧和天花的间隔尺寸。

       房产测量的作用

       房产测量提供了大量准确的图纸资料，为正确掌握城镇房屋和土地的利用现状以及变化、清理公私各占有的房产数量和面积，建立产权产籍和产业管理的图形档案，统计各类房屋的数量和比重等提供了可靠的数据，亦为开展房产经济理论研究提供了重要数据。房产测量还为城镇财政、税收等部门研究确定土地分类等级、制定税费标准提供了基础依据，确保各项税费的及时征收。

房产测绘工作主要内容有哪些

       一、测绘的基本单元问题

       房地产测绘，直接为房屋登记工作服务；按房屋登记办法，房屋登记的基本单元是指有固定界线、可以独立使用的房屋或特定空间。所以测绘房屋时，应注意国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记，非成套住房，以房屋的幢、层、间、有固定界限的部分为基本单元进行登记。

       集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

       确定基本单元时主要把握两项原则，一是登记对像必须是特定的，特定是指登记对像是唯一的，能够和其它不动产明显区别；二是必须具备独立使用价值，如一般房屋技术层及一二层商铺房，技术层及二层商铺因不具备独立使用价值，就不能作为独立登记单元，而必须与底层房屋做为一个整体进行登记测绘，涉及到公共出入的分摊房屋，则必须由相关权利人就共用部分的分摊使用达成协议后，才能依协议进行测绘。

       按房产测量规范，房屋层数按自然层数计算， 地下层数用负数表示，房屋层高大于或者等于2.20米计算层数和建筑面积。檐口高度低于2.20米的技术层，不计算层数，但是高度超过2.20米的部分应计算面积。（在系统上制图时应作为技术层下标准层的附属提取面积线）。

       无论何种测绘业务，都须以两人为一个测绘小 组，共同完成外业测绘，绘图计算及校对工作。测绘草图作为重要的原始资料，对于保障测绘成果质量和过错追究都有着不可替代的作用，从2009年元月份起，所有外业测绘都必须在规定格式的草图上作好详细的数据记录，（新建商品房如不绘制测绘草图可在缩印的施工图上作测绘数据记录），并经测绘人员和记录人员及申请人签字确认。测绘草图在测绘业务完成后，必须作为测绘资料的重要组成部分永久存档。从2009年元月1号后，没有测绘草图或只有一人签字的草图，都不予审核通过。

       房屋座落地址一般依据土地使用权证书、原房屋所有权证填写，没有上述两证的，应依据建设工程规划许可证或其它证明文件填写，但不得随意地填写，填写格式为?镇?路?街（巷）?小区名称，新建商品房住宅小区地址及楼号、房号一律按商品房预售网上备案系统上的楼号、房号填写。

       房屋测绘成果，作为建设工程规划验收房屋面积方面的依据、及房屋权属证书的附图，具有法律效力，作为认定拆迁房屋面积享受免税优惠的证明等，重要性不言面喻。对此必须引起高度的重视。中华人民共和国《测绘法》第四十八条：违反本法规定，测绘成果质量不合格的，责令测绘单位补测或者重测；情节严重的，责令停业整顿，降低资质等级直至吊销测绘资质证书；给用户造成损失的，依法承担赔偿责任。

房屋面积的测量方法？

       不动产测绘是测绘学科的重要部分，其测绘成果具有法律效力，按行业来看，从事不动产测绘与管理的部门和人员最多。不动产测绘所采用的理论、技术与方法和工程测量学的基本相同。

       中文名 不动产测绘 外文名 Real estate surveying and mapping ?别 称 地籍测绘 归 类 测绘学科

       测绘有那些证或考

       工程测量员，摄影测量员，不动产测绘员，大地测量员

       初级，中级，高级，技师，高级技师

       不动产（俗称房地产）是指具有权属性质的地块和其上建筑物的总称。不动产与地籍有非常密切的关系。不动产测绘一般称地籍测绘。地籍有地理性功能经济功能、产权保护功能、土地利用规划和管理功能、决策与管理功能。按发展阶段可划分为税收地籍、产权地籍和多用途地籍。按特点和任务可划分为初始地籍和日常地籍。初始地籍是指在某一时期内，对其行政辖区内全部土地进行全面调查后,最初建立的册簿和地籍图。日常地籍是对土地分布、数量、质量、权属及其利用的动态变化进行修正和更新。按土地的分布可划分为城镇地籍和农村地籍。城镇地籍的对象是城镇，农村地籍的对象是城镇郊区及农村。前者一般采用1：500的大比例尺地籍图，后者一般采用1：2000 比例尺的地籍图。

       地籍调查

       地籍调查是对土地及其附着物的位置、权属、数量、质量和利用现状等基本情况进行的技术性工作。地籍调查的内容主要有:土地权属调查、土地利用现状调查、土地等级调查和房产调查。地籍测量是地籍调查的最重要的技术手段。地籍调查应遵循以下原则:实事求是的原则;符合地籍管理的原则；符合多用途的原则；符合国家土地、房地产和城市规划等有关法律的原则。地籍调查的程序包括调查准备，调查的组织方案和技术方案，收集资料，外业测量，内业工作，检查验收和成果整理。

       地籍测绘

       地籍测绘主要包括地籍控制测量、界址点测量和地籍图测绘。其技术与方法与工程测量学中的控制测量和地形图测绘基本相同。

       地籍控制测量

       地籍控制测量遵循从整体到局部、由高级到低级布设的原则，可分为基本控制测量和加密控制测量。基本控制测量分一、二、三、四等，可布设相应等级导线网和GPS网。地籍控制网的建立方法与工程控制网的相同，可采用常规地面测量方法、卫星定位方法以及卫星和地面测量技术的综合方法。

       界址点测量

       界址点是宗地的轮廓点。界址点坐标的精度可根据测区土地经济价值和界址点的重要程度加以选择。在我国，对界址点精度的要求也分为不同等级，最高为±5cm。界址点测量方法可采用工程测量学中的各种测量方法，也可用摄影测量方法。

       地籍图测绘

       地籍图是按一定的投影方法、比例关系和专用符号描述地籍及有关地物、地貌要素的图,是地籍的基础资料之一。地籍图覆盖整个国土，具有国家基本图的特性。

       房产图测绘

       房产图是全面反映房屋基本情况和权属界线的专用图件，也是房产测量的主要成果。按管理需要，分为房产分幅平面图（简称分幅图）、房产分宗平面图（简称分宗图）和房产分户平面图（简称分户图）。

       房产分幅平面图

       房产分幅平面图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，是测制分宗图和分户图的基础资料。分幅图可以在已有地籍图的基础上加房产调查成果制作，也可以以地形图为基础测制，还可以单独测绘。分幅图，上主要标示的地籍要素和房产要素有：控制点、行政境界、宗地界线、房屋.房屋附属设施和房屋维护物、宗地号、幢号、房产权号、门牌号、房屋产别、结构、层数、房屋用途和用地分类等。

       分宗图

       分宗图是绘制房产权证附图的基本图。分宗图是分幅图的局部图件，其坐标系与分幅图的坐标系一致。比例尺可根据宗地图面积的大小和需要在1：100~1：1000之间选用，可在聚酯薄膜上测绘，也可选用其他图纸。分宗图的测绘精度一般要求是分宗图地物点相对于邻近控制点的点位误差不超过0.5mm。

       分户图

       分户图是在分宗图的基础上绘制局部图，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围内的细部图，以明确异产毗邻房屋的权属界线，供核发房屋产权证的附图使用。

       面积量算

       地籍测量中的土地面积量算是一种多层次的水平面积测算。例如：一个行政管辖区的总面积、图幅面积、街坊面积、宗地面积、各种利用分类面积以及土地面积的汇总等。土地面积量算方法有两种，即解析法与图解法。

       解析法是根据实测的数值计算面积的方法，主要是坐标法，即按地块边界拐点的坐标计算地块面积。其坐标可以在野外直接实测得到，也可以是从已有地图上图解得到，面积的精度取决于坐标的精度。当地块很不规则，甚至某些地段为曲线时，可以增加拐点，测量其坐标。曲线上加密点越多，就越接近曲线，计算出的面积越接近实际面积。

       变更测量

       变更测量包括地籍变更测量、日常地籍测量、界址变更测量和界址的恢复与鉴定。

       地籍变更测量

       地籍变更测量是指在完成初始地籍调查与测量之后，为适应日常地籍测量的需要，使地籍资料保持现势性而进行的土地及其附着物的权属、位置,数量、质量和土地利用现状的变更调查。地籍变更的内容主要是宗地信息的变更，又包括更改和不更改宗边界地信息的变更两种情况。地籍变更测量包括地籍变更申请、地籍变更测量准备、变更地籍要素的调查和变更登记等流程。变更测量后，应遵循用高精度资料取代低精度资料，用现势性好的资料取代陈旧资料的原则，对有关地籍资料包括宗地号、界址点号、宗地草图、地籍调查表、地籍图、宗地图及其面积以及房屋的结构、层数、建筑面积等作相应的变更，做到各地籍资料之间的一致性、规范性和有序性。上述地籍变更完成后，才可履行房地产变更手续，在土地登记卡或房地产登记卡中填写变更记事，然后换发土地证书或房地产证书。

       日常地籍测量

       日常地籍测量主要针对的是未登记发证的土地或房地产的地籍测量。内容包括：土地出让中的界址点放桩和制作宗地图；房地产登记发证中的地籍测量；房屋预售调查和房改的房屋调查；工程验线;竣工验收测量；征地拆迁中的界址测量和房屋调查。

       界址变更测量

       界址变更测量是在变更界址调查过程中，为确定变更后的土地权属界址、宗地形状、面积及使用情况而进行的测绘工作。界址变更测量包括更改界址和不更改界址的界址变更测量，其中又分原界址点有坐标和没有坐标两种情况。它包括界址点检查和变更测量两个步骤。

       界址的恢复与鉴定

       界址点埋设有界标，若界标因人为的或自然的因素发生位移或遭破坏，需及时恢复。恢复界址点的放样方法同工程测量学中的方法，有直角坐标法、极坐标法和各种交会法。

       依据地籍图或界址点坐标成果在实地确定土地界址是否正确的测量工作称界址鉴定。通常是在实地界址存在问题或者双方有争议时进行。如有坐标成果，且附有地籍控制点时，可采用坐标放样的方法鉴定。鉴界测量结果核对无误后，要报请土地主管部门审核备案。

       发展历史

       我国和埃及、希腊、罗马等文明古国都存在古老的地籍记录。当时的地籍是一种以土地为对象的征税簿册，这也就是税收地籍阶段。到了18世纪，土地利用更加多元化，出现了农业、工业、居民地等用地类型。测量技术的发展，使地块的精确定位、面积计算和图形描述成为可能。地籍的内容包含了土地及其上附着物的权属、位置、数量和利用类别。19 世纪，出现了城市地皮紧张和土地交易兴隆的状况，产生了在法律.上保护产权的要求，地籍又担当起产权保护的任务，产生了产权地籍。进入20世纪，由于人口增长及工业化等因素，地籍涉及房地产管理、土地开发整理、法律保护、财产征税等各种规划设计和政府决策，于是形成了多用途地籍。 [1]?

       关于商品房面积测量的法律规定：

       发布单位国家质量技术监督局

       发布文号-----------

       发布日期1998-12-22

       生效日期1998-12-22

       失效日期----------

       所属类别国家法律法规

       中华人民共和国国家计量技术规范

       商品房销售面积测量与计算

       （国家质量技术监督局1998年12月22日批准实施）

       一、概述

       1、范围

       本规范适用于商品房销售活动中各类房屋销售面积的测量与计算。

       2、引用文献

       本规范引用下列文献：

       GBJ96－－1986住宅建筑设计规范；

       建设部建房〔1995〕517号商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则；

       CH5001－－1991房产测量规范。

       使用本规范时，应注意使用上述引用文献的现行有效版本。

       3、定义

       本规范采用以下定义：

       3．1 商品房销售面积

       －－商品房整幢出售，其销售面积为整幢商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整幢商品房的建筑面积中扣除）。

       －－商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。

       3．2 整幢房屋建筑面积

       整幢房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20米以上（含2．20米）的永久性建筑。

       3．3 套内建筑面积

       套内建筑面积系指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。

       3．4 套内使用面积

       套内使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙线水平投影计算。

       3．5 套内墙体面积

       商品房各套（单元）内使用空间周围的维护和承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。

       商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

       非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

       3．6 阳台建筑面积

       阳台建筑面积系指阳台地面底板外沿在水平面的投影。

       3．7 套内阳台建筑面积

       套内阳台建筑面积系指套内各阳台建筑面积之和。

       3．8 共有建筑面积

       房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

       3．9 共有建筑面积分摊系数

       整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。

       3．10 应分摊的共有建筑面积

       应分摊的共有建筑面积为套内建筑面积与共有建筑面积分摊系数之积。

       二、测量要求

       4、房屋边长测量应连续测量两次取平均值（中数＊），两次测量读数之差（较差＊）不超过表1规定。

       表1 单位：m

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       ┃ 钢卷尺 │△L’＝±0．0005L（L＞10） ┃

       ┃ │ ＝±0．001L（L≤10） ┃

       ┃ │△L’－－两次测量读数之差 ┃

       ┃ │L－－被测边长 ┃

       ┠——————————┼———————————————————————┨

       ┃ 手持式测距仪 ││△L’│≤0．005 ┃

       ┗━━━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

       5、房屋分段边长之和与房屋总边长之差△L不超过（1）式规定：

       n

       △L＝±0．004∑L1 （1）

       i＝1

       式中：n－－房屋边长分段数；

       L1－－分段边长，i＝1、2、3、……n。

       6、商品房面积测量标准不确定度u（中误差＊）如（2）式所示。

       商品房面积测量标准不确定度：

       u≤（0．02√－－S＋0．001S） （2）

       式中：S－－商品房实测面积，单位：平方米。

       其扩展不确定度（限差＊）：

       U＝2u （p＝95％）

       ＊测绘行业术语。

       三、测量项目与测量设备

       7、测量项目如表2所示

       表2

       ┏━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓

       ┃ 代 号 │ 测量项目 ┃

       ┠————————┼—————————————————————————┨

       ┃ S1 │ 套内使用面积┃

       ┠————————┼—————————————————————————┨

       ┃ S2 │ 套内阳台建筑面积┃

       ┠————————┼—————————————————————————┨

       ┃ S3 │ 套内墙体面积┃

       ┠————————┼—————————————————————————┨

       ┃ S4 │ 套内建筑面积┃

       ┠————————┼—————————————————————————┨

       ┃ S5 │ 应分摊的共有建筑面积┃

       ┠————————┼—————————————————————————┨

       ┃ S6 │ 套房销售面积┃

       ┠————————┼—————————————————————————┨

       ┃ S7 │ 整幢商品房的建筑面积┃

       ┗━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

       8、用于商品房面积测量的设备如表3所示，也可选用不低于表3给出技术指标要求的其它测量设备。

       上述测量设备须经法定计量检定机构检定合格且在有效期内方可使用。

       表3

       ┏━━━━━┯━━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓

       ┃ 序号 │ 测量设备名称 │ 主要技术指标 ┃

       ┠—————┼—————————┼——————————————————┨

       ┃1 │钢卷尺 │示值误差：±（0．3＋0．2L）mm┃

       ┃ │ │式中：L－以米为单位的被测距离值 ┃

       ┠—————┼—————————┼——————————————————┨

       ┃2 │刻度直角钢尺 │测量面垂直度：0．5mm／500mm┃

       ┃ │ │ 示值误差：±0．48mm ┃

       ┠—————┼—————————┼——————————————————┨

       ┃3 │手持式测距仪 │ 测量范围：（0－140）m ┃

       ┃ │ │扩展不确定度：5mm（p＝95％） ┃

       ┠—————┼—————————┼——————————————————┨

       ┃4 │经纬仪 │J2级 ┃

       ┠—————┼—————————┼——————————————————┨

       ┃5 │拉力计 │测量范围：（0－－100）N ┃

       ┗━━━━━┷━━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

       四、测量方法与面积计算

       9、测量前准备

       9．1 商品房测量前应参照购房协议实地调查，对分户权界线及房屋公用共有部位进行确认，按附录1对计入建筑面积的部位进行确认。

       9．2 房屋面积测量平面草图应实地绘制，楼房要分层绘制。尽量按几何图形分块，并编写序号。

       房屋面积测量平面草图是房屋面积测量与计算的原始依据，其式样见附录5。

       10、测量点位的选取

       10．1 套内房屋边长测量

       测点一般取距地面1．2m±0．2m的高度，在房屋的两个长边、两个短边的1／6和5／6位置，两测点应保持水平。房屋边长较长时，应适当增加测点数。

       10．2 墙体厚度测量

       测点一般取距地面1．2m±0．2m的高度，距门（窗）框（左、右两点）0．2m位置。

       10．3 阳台边长测量

       阳台边长测量选点参照10．1，阳台的长、宽每边选取两个测量点。

       10．4 整幢建筑物外围尺寸测量

       测点一般取建筑物外墙勒脚以上距地面1．2m±0．2m的高度紧贴墙面的水平位置。当无法选取上述测点的位置时，可选取尽可能靠近上述测点位置为测量点位，或用刻度直角钢尺在被测长度的两个端面的延长期上选取等效测量点位。

       室内分段测量之和（含墙身厚度）与房屋外廊的全长的差值满足第5条要求时，应以房屋外廊数据为准，分段测量的数据按比例配赋。超差需进行复测。

       11、测量方法与面积计算

       11．1 套内使用面积

       以矩形房屋测量为例：

       用钢卷尺（或测距仪）测量套内各矩形房屋长边、短边的边长，在每个测点上，使测量线与被测量边保持平行，连续测量两次，两次测量值之差应不超过表1规定。

       取连续两次测量值的平均值作为一个测量点的测量值，以各测点的测量值的平均值分别作为长边和短边的边长测量结果L1i和D1i。读数精确到0．001m。

       套内房间边长测量值时，对已进行墙面装饰的，应加上装饰面厚度1。

       装饰面厚度可参考结构设计施工总说明或地区标准图集说明，按墙面材料种类、原料配比计算。

       套内第i个矩形房间的使用面积

       S1i＝（L1i＋2I） （D1i＋2I）

       套内使用面积

       n

       S1＝∑S （5）

       i＝1

       n－－矩形房间数（或矩形块数）；

       i＝1，2，……n。

       11．2 套内阳台建筑面积

       套内阳台建筑面积S2为套内各阳台建筑面积之和。其中矩形阳台建筑面积按11．1测量方法测量阳台围护结构的长、宽，对有共用墙体的，应计算一半墙体面积。

       11．3 套内墙体面积

       靠近门窗部位的墙体厚度可直接测量，其他无法直接测量的，测量墙体的内外尺寸，计算差值求得。对于已进行墙面装饰的，需减去装饰面厚度。

       对于砖墙结构，按设计图纸的标准说明，取实测值最接近的设计值作为墙体厚度；对于其他不属于标准厚度的墙体，按实测值计算。

       各墙体长度乘以墙体厚度得出各墙体面积。

       套内墙体面积S3为共用墙体面积的一半与全部非共用墙体面积之和。

       11．4 套内建筑面积

       11．4．1 套内建筑面积S4应为11．1、11．2和11．3测量结果之和。

       S4＝S1＋S2＋S3 （6）

       11．4．2 套内建筑面积还可用下述方法测得。沿各套建筑结构外围，用钢卷尺（或测距仪）测量各部长的长边、短边，按11．3的方法测量和计算出各外墙墙体厚度。再分别计算出长边平均值与其两端墙体厚度一半的差值、短边平均值与其两端墙体厚度一半的差值，则两差值的乘积与各套内阳台建筑面积之和即为各被测套内建筑面积S4。

       11．5 各套应分摊的共有建筑面积

       11．5．1 共有建筑面积应参照上述有关测量方法进行测量。

       11．5．2 共用建筑面积分摊的原则和方法见附录2。

       11．5．3 各套应分摊的共有建筑面积S5的计算

       a．多层商品住宅楼中各套应分摊的共有建筑面积

       共有建筑面积

       共有建筑面积分摊系数（幢）＝－－－－－－－－－

       各套内建筑面积之和

       各套分摊的共有建筑面积＝各套内建筑面积×共有建筑面积分摊系数（幢）

       b．多功能综合楼中各套应分摊的共有建筑面积

       本幢房屋共有建筑面积

       共有建筑面积分摊系数（幢）＝－－－－－－－－－－－－－－

       幢内各功能区建筑面积之和

       本功能区分摊的共有建筑面积＝本功能区自有建筑面积×共有建筑面积分摊系数（幢）

       共有建 本功能区独用的共有建筑面积＋本功能区分摊的共有建筑面积

       筑面积 ＝－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

       分摊系数 本功能区内各套建筑面积之和

       （功能区）

       同功能区内某户（套）＝同功能区内某套建筑面积×分摊的共同建筑面积共有建筑面积分摊系数（功能区）

       11．6 套（单元）房销售面积

       套房销售面积S6应为套内建筑面积S4与本套分摊的共有建筑面积S5之和。

       S6＝S4＋S5 （7）

       11．7 整幢商品房建筑面积

       测量整幢商品房建筑面积S7时，用钢卷尺在房屋外侧勒脚以上处测量房屋外围的两个长边、两个短边，应符合10．4的要求。当测量距离大于30m时，在钢卷尺零刻线端钩上拉力计，当拉力计示值达到50N时，读取边长测量值。测量时现场温度与检定时温度相差±15℃以上，应按下式进行温度修正。

       △Lt＝L20（a1－a2）（t－20） （8）

       式中：△Lt－－温度t时尺长修正值；

       L20－－20℃时尺长；

       t－－测量现场的温度；

       a1－－钢卷尺的线膨胀系数；

       a2－－被测墙体的线膨胀系数；

       若用激光测距仪测量房屋外围边长时，测距仪的前沿要紧贴被测边长的起点，激光束应投射到位于被测边末端的目标板上，并使光束两端在同一水平面。

       在高海拔地区使用手持式激光测距仪，空气折射率对被测距离的修正量计算公式见附录4。

       11．8 非矩形房屋面积与计算

       非矩形房屋面积测量与计算按附录3进行。

       五、测量结果的处理

       12．1 分摊系数保留在小数点后4位以上。

       12．2 所有面积计算过程中保留到小数点后3位。

       所有面积计算结果保留到小数点后2位，单位为平方米。

       12．3 商品房销售面积测量结果按附录6格式出具《测量报告》。

       （注：附录1、附录2、附录3、附录4、附录5、附录6、附录7等内容省略。）

       发布单位国家质量技术监督局

       发布文号国家质量技术监督局令第5号

       发布日期1999-06-22

       生效日期1999-06-22

       失效日期----------

       所属类别国家法律法规

       国家质量技术监督局令

       （第5号）

       《商品房销售面积计量监督管理办法》，已于1999年5月27日经国家质量技术监督局局务会议通过，现予发布施行。

       局长：李传卿

       一九九九年六月二十二日

       商品房销售面积计量监督管理办

       第一条 为了规范商品房市场计量行为，加强商品房销售面积的计量监督管理，保护买卖双方的合法权益，根据《中华人民共和国计量法》和国务院赋予质量技术监督部门的职责，制定本办法。

       第二条 本办法适用于商品房销售面积的计量监督管理。

       第三条 国家质量技术监督局负责全国商品房销售面积计量监督管理工作。

       县级以上地方质量技术监督部门负责本行政区域内商品房销售面积计量监督管理工作。

       第四条 商品房销售面积的测量，按照《商品房销售面积测量与计算》国家计量技术规范执行。

       商品房销售面积的组成和共有建筑面积的分摊原则，按照有关规定和交易双方的合同约定执行。

       第五条 销售者销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。

       商品房销售面积的标注应当以平方米（m2）为计量单位。

       第六条 商品房的销售面积与实际面积之差不得超过国家计量技术规范《商品房销售面积测量与计算》规定的商品房面积测量限差。

       按套或者单元销售的商品房，各套或者各单元销售面积之和不得大于整幢商品房的实际总面积。

       第七条 商品房销售者应当接受质量技术监督部门对商品房销售面积进行的计量监督检查，并如实提供与商品房面积计量有关的图纸、资料等。

       第八条 从事商品房销售面积计量监督和仲裁测量的机构应当具备的基本条件：

       （一）具有法人资格；

       （二）配备符合《中华人民共和国计量法》和《商品房销售面积测量与计算》国家计量技术规范要求，并经计量检定合格的计量器具；

       （三）测量人员熟悉《计量法》等法律、法规，掌握房屋面积测量的理论和基础知识，经省级质量技术监督部门考核合格；

       （四）具有保证计量数据公正、准确、可靠的管理制度。

       第九条 从事商品房销售面积计量监督和仲裁测量的机构应当按照本办法第八条规定的条件取得计量认证合格证书。

       第十条 商品房销售面积的计量监督、纠纷调解和仲裁测量，以质量技术监督部门认可的符合本办法第九条规定的测量机构出具的计量数据为淮。

       第十一条 商品房销售者违反本办法第六条的规定，质量技术监督部门责令改正，给用户、消费者造成损失的，责令赔偿损失，并处违法所得3倍以下、最高不超过30000元的罚款；没有违法所得的，可处10000元以下的罚款。

       第十二条 从事商品房销售面积测量的机构使用未经检定或者检定不合格的计量器具的，依照《中华人民共和国计量法实施细则》第四十六条给予处罚。

       第十三条 从事商品房销售面积测量的机构破坏计量器具准确度或者伪造商品房销售面积计量数据的，依照《中华人民共和国计量法实施细则》第五十一条给予处罚。

       第十四条 各级质量技术监督部门开展商品房销售面积计量监督检查时，不得向被检查单位收取任何费用。

       第十五条 各级质量技术监督部门按本办法实施行政处罚，必须遵守《技术监督行政案件办理程序的规定》和《技术监督行政案件现场处罚规定》。

       第十六条 本办法由国家质量技术监督局负责解释。

       第十七条 本办法自发布之日起施行。

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